Heins Advies en KAW hebben de opdracht gekregen om tegelijkertijd met de Koepelnotitie ook de gemeentelijke woonplannen op te stellen. De woonplannen hebben een uniforme opzet gekregen en zijn afgestemd op de Koepelnotitie.
Wensen van mensen
Al jaren is de woningmarkt van het noorden van Nederland ontspannen. In zo’n situatie moeten woningaanbieders veel moeite doen om hun aanbod van woningen af te stemmen op de vraag. Dit marktgerichte denken heeft tot gevolg dat deze partijen elkaar flink beconcurreren in hun jacht naar de woningzoekende die een betere, ruimere woning wil op een mooi plekje. Gemeentebesturen doen daarbij niet voor projectontwikkelaars en makelaars onder. Nu kent concurrentie per definitie winnaars en verliezers, en dat is nu juist iets wat we in de woningmarkt niet …
Heins Advies en KAW hebben de opdracht gekregen om tegelijkertijd met de Koepelnotitie ook de gemeentelijke woonplannen op te stellen. De woonplannen hebben een uniforme opzet gekregen en zijn afgestemd op de Koepelnotitie.
Wensen van mensen
Al jaren is de woningmarkt van het noorden van Nederland ontspannen. In zo’n situatie moeten woningaanbieders veel moeite doen om hun aanbod van woningen af te stemmen op de vraag. Dit marktgerichte denken heeft tot gevolg dat deze partijen elkaar flink beconcurreren in hun jacht naar de woningzoekende die een betere, ruimere woning wil op een mooi plekje. Gemeentebesturen doen daarbij niet voor projectontwikkelaars en makelaars onder. Nu kent concurrentie per definitie winnaars en verliezers, en dat is nu juist iets wat we in de woningmarkt niet blindelings accepteren.
In de ontwerp-nota Mensen, wensen, wonen van het ministerie van VROM, wordt uitvoerig aandacht besteed aan het spanningsveld tussen keuzevrijheid en kwaliteit van het wonen. De verwachting is dat deze twee begrippen centraal zullen staan in het beleid voor de komende jaren. Staatssecretaris Remkes verwoordt het als volgt: ‘Mensen willen ergens wonen, in een stad, in een dorp, in een bepaalde buurt of wijk. Kwaliteit kunnen kiezen, betekent dat er voldoende woningen en woonmilieus zijn in de steden, in de dorpen, in het groen, aan en op het water, passend bij de wensen van de mensen.’ Op dit abstractieniveau klinkt dit heel mooi, maar wat betekent het in de praktijk? En hoe gaan we om met het spanningsveld tussen enerzijds de lokale en regionale ruimtelijke doelstellingen ter versterking van de positie van de stad op de woningmarkt en anderzijds de groeiende keuze voor het suburbane wonen?
Kwaliteit van wonen
In de regio Leeuwarden, gevormd door de gemeente Leeuwarden en een vijftal landelijke gemeenten, is deze uitdaging opgepakt. Na jarenlange discussies zijn in 1999 tussen de zes gemeenten en de provincie harde bestuurlijke afspraken gemaakt over fasering, volume en procedures die betrekking hebben op de toename van de woningvoorraad in de jaren tot 2010. Tegelijkertijd is afgesproken dat niet volstaan kan worden met deze getalsmatige afspraken, maar dat ook over de kwaliteit en samenstelling afspraken nodig zijn. Met het opstellen van een gemeenschappelijke regionale visie op het wonen, neergelegd in de Koepelnotitie en een zestal gemeentelijke woonplannen is hier in de loop van 2000 invulling aan gegeven.
De drijfveren van de zes besturen om het woonbeleid zowel regionaal als lokaal opnieuw vast te leggen zijn nogal verschillend. De woningbouw van Leeuwarden is de afgelopen jaren achtergebleven, waardoor een onbalans op de woningmarkt is ontstaan. De stedelijke gemeente Leeuwarden heeft zich ten doel gesteld om naast een verdubbeling van de productie van woningen ook een kwaliteitsslag (’trendbreuk’) te realiseren door zich nog meer dan in het verleden te richten op de midden- en hogere inkomensgroepen. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat de concurrentie van woningbouwlocaties in de omliggende gemeenten wordt afgeremd.
Minder woningen
De doelstellingen van de omliggende landelijke gemeenten met betrekking tot het wonen zijn gericht op het voorzien in de woonbehoefte van hun eigen bewoners. Uit het woningbehoefteonderzoek van 1998 kwam naar voren dat alle gemeenten in de regio te maken hebben met tekorten aan (half)vrijstaande woningen, met name voor de eigen bewoners die willen doorstromen van huur naar koop. De achterstand die Leeuwarden met de bouw van woningen had opgelopen, is door de omliggende gemeenten gecompenseerd. Zij mochten in de afgelopen jaren dan ook meer woningen bouwen dan alleen voor de eigen behoefte. Voor de toekomst zien zij hun productie van nieuwe woningen echter sterk beperkt worden. Zo mogen gemeenten als Menaldumadeel en Leeuwarderadeel nog maar zeventien woningen per jaar aan hun voorraad toevoegen.
Naast deze beperkingen in de productie zijn nu ook afspraken gemaakt over de diversiteit van kwaliteiten van de woonmilieus in de regio. De Koepelnotitie en de uitwerking daarvan in de gemeentelijke woonplannen voorzien in een gemeenschappelijk kwalitatieve visie op het wonen in de regio en trachten daardoor de verschillende belangen te overbruggen. De komende jaren moeten leren of de gemeenten in deze opgave zijn geslaagd.
Nieuwe woningen
Het tot stand brengen van deze woonprogramma’s heeft de nodige inspanningen en overleg gekost. Niet iedere gemeente en corporatie is in staat om vooraf een voorraadplanning van tien jaar op tafel te leggen. Bovendien moet er ruimte zijn om adequaat de reageren op onvoorziene ontwikkelingen in de markt. Vandaar dat in alle woonplannen de nodige slagen om de arm zijn gehouden, met name voor de aantallen op het eind van de periode tot 2010. Regelmatig zal het woningbouwprogramma worden bijgesteld. In de woonplannen is voor nieuwe woningen onderscheid gemaakt tussen inbreiding- en uitbreidingslocaties en locaties in de diverse dorpen. De verwachte periodes van oplevering zijn opgenomen, zowel wat betreft toename (woningbouw), als afname (sloop) van de woningvoorraad. Er zijn kwalitatieve uitgangspunten over de samenstelling van de nieuwe woningen, en van de woonomgeving.
Minder sloop
Intensief overleg met de corporaties was noodzakelijk om afspraken over te kunnen maken sloopaantallen. Dit overleg duurt in sommige gevallen nog steeds voort. De ervaring leert dat de woningmarkt soms erg snel verandert. Stonden er vorige jaar nog veel huurwoningen leeg, medio 2000 is de vraag naar sociale huurwoningen zodanig sterk toegenomen dat door de corporaties opnieuw de sloopvraag ter discussie is gesteld. De sterke prijsstijgingen van de koopsector zijn hier mede debet aan.
Leeuwarden krijgt kans
In het programma van de gemeente Leeuwarden is vastgelegd dat nagenoeg 40% van de woningbouwproductie op inbreidingslocaties zal plaatsvinden, voor een belangrijk deel gekoppeld aan stedelijke vernieuwingsprojecten en zonder dat daardoor de waardevolle groene open ruimte verloren gaat. Het overgrote deel daarvan zal in de koopsector plaatsvinden en het accent zal komen te liggen op de marktsegmenten van (middel)dure woningen (verkoopprijs boven de ? 350.000) en exclusief dure woningen (vanaf ? 500.000).
De omliggende gemeenten streven ook een verdeling met deze accenten na. Dit is niet zo verwonderlijk, aangezien de vraag op dit moment op deze marktsegmenten gericht is. Uit het woningmarktonderzoek komt naar voren dat ook de omliggende plattelandsgemeenten te kampen hebben met een toenemend vertrek(saldo) van hogere inkomens, zij het in mindere mate dan Leeuwarden. Maar de afspraak is gemaakt dat Leeuwarden nu zijn kans krijgt. In de plannen is dan ook opgenomen dat Leeuwarden vanaf 2002 een veel groter deel van de duurdere woningen voor haar rekening neemt. Door de plattelandsgemeenten is verder toegezegd dat kavels in de dorpen alleen verkocht worden aan de eigen bevolking en dat buiten de gemeentegrenzen terughoudend zal worden omgegaan met reclame voor verkoop van nieuwe woningen. Gezien het Europese streven naar vrije vestiging is het overigens de vraag hoe lang deze afspraak over exclusieve uitgave van kavels aan ingezetenen van de gemeente is vol te houden.
Landschap en activiteiten
Dat in de regio te veel van hetzelfde wordt gebouwd, is als één van de knelpunten onderkend. En ook voor de eerstkomende jaren zal dit nog het geval zijn. De goedgekeurde woningbouwplannen ‘in de pijplijn’ zijn sterk gericht op concurrerende, middeldure marktsegmenten: de middeldure twee-onder-een-kapper met garage en tuin in een groene, rustige, uniforme woonomgeving. In alle woonplannen zijn echter kwalitatieve uitgangspunten opgenomen die ervoor moeten zorgen dat er meer diversiteit van (nieuwe) woonmilieus ontstaat. Het uitgangspunt is hierbij de huidige karakteristiek van het gebied, die bepaald wordt door het landschap en menselijke activiteiten. Voor de plannen die vanaf 2002 gerealiseerd worden, mag verwacht worden dat ze meer gericht zijn op kwaliteitsuitgangspunten die de diversiteit van het wonen in de regio Leeuwarden vergroten. Dit betekent dat niet in elke gemeente alle soorten woonmilieus worden aangeboden. Regionale diversiteit van woonmilieus moet het antwoord zijn op de concurrentie tussen gemeenten in de jacht op de woningzoekenden binnen de woningmarkt van de regio.
Binnen de gemeente Menaldumadeel zijn alleen in de dorpen Menaldum, Dronrijp en Berlikum uitbreidingsgebieden toegewezen. In de overige dorpen ligt het accent op inpassing in de bestaande ruimtelijke structuur, met extra aandacht voor het kleinschalige dorpse karakter. Woningbouw zal daar incidenteel plaatsvinden en zich voegen naar het landelijke karakter.
Herstructurering
In de woonplannen is ook een beschrijving opgenomen van de bestaande woonmilieus. Deze beschrijving is gemaakt op basis van een verkenning en heeft geleid tot het aangeven van de aandachtsgebieden waar in de komende jaren fysieke ingrepen noodzakelijk zijn. Er is onderscheid gemaakt tussen gebieden waarin voornamelijk ingrepen aan de woningen zelf noodzakelijk zijn en gebieden waar de woonomgeving verbetering behoeft. Slechts in een beperkt aantal gevallen is een integrale aanpak noodzakelijk. Uit de uitgevoerde verkenningen komt naar voren dat herstructureringsgebieden waar ingrijpende en structurele maatregelen nodig zijn, in de dorpen zeer beperkt voorkomen.
Seniorenwoningen
Per gemeente zijn knelpunten aangegeven, sectoren waarvoor duidelijk is dat de huidige toegekende woningbouwaantallen niet toereikend zijn. Voor de periode tot 2010 heeft de provincie Fryslân voor de gehele regio Leeuwarden 960 extra woningen voor knelpunten toegezegd. Daarvan wordt door de plattelandsgemeenten voorlopig voor iets meer dan 400 woningen een claim gelegd. Het gaat om projecten als 40 bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied Berlikum, 40 nieuwe woningen in het kader van een herstructureringsproject in Stiens en 20 seniorenwoningen in Alderboarn.
Uit onderzoek van 1998 blijkt dat er een groot tekort bestaat aan geschikte woningen voor ouderen (ongeveer 25% van het totale tekort, voornamelijk in de huursector). Vandaar dat er in de woonplannen de nodige aandacht aan wordt besteed en er veel plannen voor ouderenwoningen of levensloopbestendige woningen op stapel staan.
Vinger aan de pols
Het maken van uitgangspunten, van programma’s en van afspraken is één stap maar een ieder weet dat planning zelden uitkomt en dat er altijd omstandigheden zijn die het noodzakelijk maken om het overheidsbeleid ‘marktgericht bij te sturen’. Op provinciaal niveau is een monitor in de maak, waarin naast statistisch materiaal over woningbouw, migratie, bevolking en dergelijke ook de uitkomsten van het vierjaarlijks woningbehoeftenonderzoek zijn opgenomen. Op regionaal niveau is afgesproken dat de woningbouw nauwlettend gevolgd zal worden, zowel naar samenstelling in marktsegmenten, als naar omgevingskwaliteiten. Op gemeentelijk niveau stellen alle gemeenten een monitor in die de problematiek in de bestaande woongebieden in beeld brengt, zodat op tijd ingegrepen kan worden. Op deze wijze wordt door alle relevante bestuurslagen de vinger aan de pols gehouden.
De markt bepaalt het tempo
In de komende jaren dient Leeuwarden een jaarlijkse bouwstroom te genereren van ongeveer 750 woningen per jaar. Het gemiddelde van de afgelopen vijf jaren ligt nog niet eens op de helft. De plannen die nu op stapel staan, zijn toereikend om de gewenste aantallen te halen, waarbij wordt aangenomen dat de vraag aanblijft en de mensen de stap van huur naar koop kunnen blijven maken. Niet iedereen deelt wat dit betreft het optimisme van Leeuwarden, maar de omliggende gemeenten en de provincie hebben Leeuwarden op dit moment de ruimte gegeven om haar ambities waar te maken.
Onlangs hebben de marktpartijen hun twijfels geuit of deze opgave echt gerealiseerd kan worden: ‘De markt bepaalt het tempo, niet de overheid’, zo was een veel gehoorde uitlating. Alle partijen zijn het erover eens dat er iets moet gebeuren wat de aandacht op het zo aantrekkelijk wonen in Leeuwarden en omgeving vestigt. Afgesproken is dat Leeuwarden en de marktpartijen meer met elkaar zullen overleggen over het tempo en de kwaliteit van het wonen. Nu de omliggende gemeenten en de provincie hebben toegezegd Leeuwarden de ruimte te geven, moeten de projectontwikkelaars, bouwers, beleggers en makelaars de handen ineenslaan om Leeuwarden beter op de kaart te zetten. Zit er rond 2002 nog geen schot in en is er wel belangstelling voor de omliggende dorpen, dan zal er opnieuw worden gepraat en staan de afspraken over woningbouwaantallen per gemeente opnieuw ter discussie. Deze stok achter de deur heeft tot gevolg dat Leeuwarden nu alles op alles zet om haar productie op te schroeven.
Diversiteit van woonkwaliteiten
Wat betreft het streven naar meer diversiteit van woonkwaliteiten in de regio, gaat de discussie voorlopig door. Kwaliteit kan niet alleen van bovenaf bepaald worden. Wel is er hoop dat er meer lokale initiatieven genomen worden die inspelen op de potenties van de verschillende delen van de regio van Leeuwarden en die aantrekkelijk zijn voor woningzoekenden uit de rest van Noord-Nederland.
Ir.G. Heins is adviseur volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing en universitair docent aan de RUG.
Koepelnotitie Stadsgewest Leeuwarden
Keuzevrijheid en kwaliteit van het wonen. Hoe speel je daar nu op in? In de visie op het wonen in het stadsgewest Leeuwarden is de omgevingskwaliteit als basis genomen. Het landschap van het stadsgewest is rijk gevarieerd op het gebied van cultuurhistorische ontstaansgeschiedenis, attractiviteit, voorzieningen en bedrijvigheid. Dit biedt kansen voor de gewenste diversiteit aan woonkwaliteiten.
Vier verschillende woonzones zijn het resultaat: buiten wonen, stedelijk wonen, waterrijk wonen en landelijk wonen. Het zijn woonzones met ieder een eigen karakter en aantrekkingskracht op een bepaalde leefstijl, met mogelijkheden voor nieuwe woonvormen en met een eigen leidraad voor kwaliteit van nieuwbouw en bestaande woonwijken. De instelling van de woonzones is niet bedoeld om nog meer regels te stellen, maar juist als extra stimulans om het stadsgewest sterker op de kaart te zetten, om haar positie op de noordelijke woningmarkt te versterken. In de zomer van dit jaar is het plan geaccordeerd door de Bestuurlijke Regio Leeuwarden. De gemeenteraden moeten hier nog hun goedkeuring aan geven.
Silvana Kok, Esther Juurlink, KAW architecten en adviseurs
