1868-1888
Kluiten en duiten
De financiele kant van het beleggen
in landbouwgrond voor verpachting is
altijd een omstreden zaak geweest. De
eerste Staatscommissie voor de landbouw sprak er in haar rapport (1890)1
al op diverse plaatsen over, bij voorbeeld: “De landbouwers trachten hun
bedrijf aan de kapitalisten te betwisten,
zij hebben liever kluiten dan duiten en
hopen op kentering van hetgetij. Zij, die
wat hebben, concurreren bij den aankoop. Zij, die niets hebben of althans te
weinig om te koopen, concurreren om
te pachten. Voor de kapitalisten geven
daarom de nog te hooge koopprijzen
zeer bevredigende rente”. Is de situatie
sindsdien veranderd? In dit artikel wordt
een beeld geschetst van het rendement
op beleggen in landbouwgrond in de
loopderjaren.
“De netto inkomsten uit verpachten
grand zijn weliswaar niet met zekerheid
vast te stellen”, zo vervolgde de Staatscommissie, “doch met de beschikbare
gegevens is het desalniettemin mogelijk bij benadering tot uitkomsten te geraken die voldoende betrouwbaar worden geacht”. De schattingswijze die de
Staatscommissie daarbij toepaste
houdt het volgende in: “Vergelijkt men
nu de opgegeven pacht- en koopprijssommen en vermindert men de pacht
met (..) de lasten, dan komt men tot een
netto inkomen van:
minder dan 2 1/2 pet……. 4 malen
van 2 1/2 tot 3 pet……. 13 malen
van 3 tot 3 1/2 pet…….14 malen
van 3 1/2 tot 4 pet……. 17 malen
van 4 tot 4 1/2 pet……. 13 malen
van 4 1/2 tot 5 pet……. 6 malen
meer dan 5
pet…….. 9 malen.”
ter met minder risico en kosten dan bij
de verpachting van grand. Een tekortkoming van dit rentabiliteitscijfer valt
onmiddellijk op: het gaat om een momentopname, terwijl een verpachting
bij uitstek een lange-termijnaffaire is.
Dit houdt in dat er zich grote kansen op
verandering van de marktwaarde of de
opbrengsten zullen voordoen. Deze
veranderingen zijn van grote invloed op
het renderen van de belegging en moeten dus eigenlijk worden verdisconteerd, maar hoe? Men kan dit het beste
doen door berekening van de interne
rentevoet van het beleggingsproject.
De interne rentevoet is, formeel gesproken, die rentevoet waarbij de contante waarde van de opbrengsten juist
gelijk is aan de contante waarde van de
kosten (beide uiteraard gerekend over
de gehele levensduur van het project).
Om hiervan een concrete voorstelling te krijgen kan een rekenvoorbeeld,
slaand op de jaren 1868-1888, dienen.
We moeten daartoe beschikken over
alle opbrengstgegevens en kostengegevens. Bij een Verpachtingsproject’
bestaan de opbrengsten uit de ‘som’
van de jaarlijkse pachtbedragen en de
opbrengst bij verkoop; de kosten bestaan uit de jaarlijkse eigenaarslasten
(exclusief afschrijvingen) en de ‘aanschafkosten’, dat is de aankoopprijs of
de begininvestering. Er zijn dus nogal
wat gegevens nodig, die in feite niet altijd beschikbaar zijn.
In hettoch uitgebreide rapport van de
Staatscommissie waren er maar weinig
complete relevante series gegevens
over koopprijzen en de netto pacht. Van
deze complete series geeft tabel 1 een
overzicht.
Als we nu verder werken met het ge1. Uitkomsten van het onderzoek naar de
toestand van de landbouw in Nederland,
Den Haag, 1890, deel 4, biz. 20, 24, 32, 38,
43 en bijlage G.
2. Nota van de Werkgroep voor het pachtbeleid, Landbouwschap, Den Haag, 1987.
Tabel 1. Pacht- en koopprijzen, 1868 – 1888 (gld/ha)
Gemeente
Pachtprijzen
Koopprijzen
Direct
rendement
1878 1888
(%)
1868
1878
1888
1868
Voorst
Bierum
Achtkarspelen
Texel
llpendam
Wormer
Beverwijk
Beek
2000
2000
2400
1550
2300
2200
1500
4250
1850
2000
1600
1000
800
1750
1050
2600
1250
120
1450
950
950
1750
700
2000
1750
70
60
40
90
45
80
50
120
120
100
85
130
75
175
65
90
70
60
45
100
65
110
40
Gemiddelde
1443
2256
1506
69
108
75
3
3
3
3
3
3
3
1/2 a 4
1/2 a 4
1/2 a 4
1/2 a 4
1/2 a 4
1/2 a 4
1/2 a 4
3a31/2
3a4
Tabel 2. Cash flow van het verpachtingsproject, 1868 – 1888 (gld/ha)
Deze frequentieverdeling had een
gemiddelde van 3 1/2 a 4% met een vrij
grate spreiding. Deze percentages kan
men aanduiden als het ‘directe rendement’van een verpachting. Hetgaat namelijk om het netto inkomen dat men direct uit de pacht (of ‘cash’) ontvangt.
Deze netto opbrengst is vervolgens in
verhouding gebracht tot de actuele
marktwaarde. Dit rendementscijfer
speelt nog steeds een grote rol2, hoewel de Staatscommissie al uitdrukkelijk
stelde dat het een benadering betrof.
Het uiteindelijk gevonden gemiddelde
werd vergeleken met het rendement
van leningen, zoals van staatsobligaties; dat is vrij voorde hand liggend, omdat het zekere beleggingen betreft, ech-
600
Jaar
Cash
flow3
1868
1869
1870
1871
49,0
47,3 (-1443)
52,9
56,8
60,7
64,6
68,5
72,4
76,3
80,2
84,1
49,4
1872
1873
1874
1875
1876
1877
Contante
waardeb
51,2
52,9
54,4
55,7
56,8
57,9
58,8
59,5
Jaar
Cash
flow3
1878
1879
1880
88,0
1881
1882
1883
1884
1885
1886
1887
1888
84,7
81,4
78,1
74,8
71,5
68,2
64,9
61,6
58,3
55,0
Totaal
a. Lineaire interpolate van de bruto pacht; eigenaarslasten constant / 20/ha.
b. Tegen 3 1/2%; cijfers tussen haakjes zijn de koop- respectievelijk verkoopprijzen.
Contante
waardeb
60,3
56,0
52,0
48,2
44,6
41,2
38,0
34,9
32,0
29,3
26,7 (+731)
1007
middelde van label 1, dan krijgen we het
geval waarin begin 1868 een boerderij
werd gekocht voor / 1443/ha en verpacht werd voor / 69/ha in het eerste
jaar. De eigenaarslasten en beheerskosten bedroegen ca. / 20/ha. De
pachtsom varieerde in de tijd. In 1888
vond ten slotte de verkoop plaats tegen
een prijs van / 1506/ha. De jaarlijkse
opbrengsten bestaan uit de nettopacht, in dit verband vaak aangeduid
als ‘cash flow’. Aangezien de verschillende bedragen op verschillende tijdstippen vallen, kan men ze niet zomaar
sommeren, maar moeten ze eerst naar
een en hetzelfde tijdstip worden teruggerekend of wel gedisconteerd. Het resultaat staat in label 2.
Was er nu sprake van een winstgevende belegging of niet? De kosten van
de aankoop waren -/ 1443, de contante waarde van de cash flow was +
/ 1007, samen was dit – / 436; de verkoop bracht (gedisconteerd) / 731 op,
zodat er per saldo een winst was van
/295 boven de belegging in obligaties,
die3 1/2%deden.
Als de obligatierente hoger was geweest zou deze winst natuurlijk lager
zijn geweest. Bij een rentevoet van
4,8% zou de winst nihil zijn geworden
en bij nog hogere interest zelfs in een
verlies zijn omgeslagen. De rentevoet
nu, waarbij de winst juist nihil is (waar
dus de kosten gelijk zijn aan de opbrengsten), wordt wel de ‘interne rentevoet’ van het project genoemd. Deze
bedroeg dus 4,8%. Deze interne rentevoet houdt in dat men niet alleen het
ge’ihvesteerde bedrag terug kreeg,
maar ook nog 4,8% rente over iedere
gulden die men over de gehele periode
in het beleggingsproject had zitten. Als
we het zo bekijken was de belegging in
‘kluiten’ inderdaad beterdan die in ‘duiten’, of zelfs in obligaties, want de leningen aan provincies, gemeenten en waterschappen werden toen gesloten voor
3 1/2%. De Staatscommissie concludeerde dus inderdaad terecht: “Voor de
kapitalisten geven daarom de nog te
hooge koopprijzen zeer bevredigende
rente. Inderdaad zijn de prijzen, in verhouding tot de te bedingen huren, niet
te hoog. Het tegendeel is waar”. Hier
had men echter wel aan moeten toevoegen dat de eigenaar-boeren in dit
verband ook tot deze kapitalisten behoorden en dus ook die relatief gunstige kapitaalopbrengst genoten.
1888 -1963_____________
Na 1890 zijn de netto opbrengsten
van landerijen belangrijk gewijzigd. Ook
de koopprijzen werden hoger; ze bedroegen in 1912 gemiddeld / 1640/ha.
Deze veranderingen zetten door en in
1927 was de gemiddelde koopprijs
ESB 22-6-1988
label 3. Interne rentevoet van het verpachten van landerijen, 1888 – 1935 (in %)
1888/1910
1912/27
1910/35
ca. 3,9
6,08
6,00
4,20
ca. 3,25
Interne rentevoet
1910/27
4,21
4,37
4,07
Rendement van
staatsobligaties
Tabel 4. Interne rentevoet van een beleggingsproject, bestaande uit een boerderij, 1935 – 1965 (in %)
1935/52
1935/56
1935/60
1935/65
Interne rentevoet (bruto)
Interne rentevoet (netto)
Rendement van
8,07
6,62
9,0
7,72
8,73
7,47
9,41
8,27
staatsobligaties
3,62
3,25
3,41
3,62
label 5. Interne rentevoet van een beleggingsproject bestaande uit los grasland
(in %), 1961 – 1986
1961/66
Aard van verkoop
– in verpachte staat
– vrij van pacht
1961/71
1961/76
1961/79
17,9
21,1
10,7
13,1
14,4
18,2
14,0
16,8
4,8
5,6
6,3
6,4
1961/86
12,0
10,0
Rendement van
staatsobligaties
/2285/ha3. Daarna kwam de landbouwcrisis: de pacht- en koopprijzen
gingen dalen; de laatste tot / 1390/ha
in 1935. Hoe was het nu in de periode
1910-1935 gesteld met de rentabiliteit
van verpachten en landerijen? Niet ieder jaar in deze periode is statistisch
even volledig waargenomen, maar als
men de hiaten in de gegevens over de
pacht met interpolatie opvult, krijgt men
een redelijke schattingsmogelijkheid
van de interne rentevoet. Het resultaat
is weergegeven in tabel 3. Men ziet
daaruit dat aanvankelijk de rentabiliteit
van verpachten beter werd dan van beleggen in staatsobligaties, maar dat dit
ten gevolge van de landbouwcrisis rond
1931 teniet werd gedaan: de nettopacht en de verkoopprijzen daalden namelijk sterk.
De Staatscommissie van 1886 was
nogal kritisch over het toen bestaande
pachtstelsel en over de hoogte van de
pachtprijzen. Dit laatste punt werd nog
eens onderstreept door de Staatscommissie Ebels van 1933. Indejaren1938
– 1963 werd een en ander echter grondig gewijzigd door uitvoerige wet- en regelgeving: de Pachtwet 1938, het
Pachtbesluit 1941, de Wet vervreemding landbouwgronden, de Pachtwet
1958 en de wijziging ervan in 1963. Hoe
was het gesteld met het rendement van
verpachting van landbouwgronden in
deze overgangsperiode naar de huidige situatie? We gebruiken daartoe de
statistische gegevens van het CBS
over pacht- en koopprijzen4. De uitkomsten staan in tabel 4.
De bruto interne rentevoet heeft betrekking op een berekening waarbij de
6,5
eigenaarslasten zijn verwaarloosd.
Deze rentevoet wijkt nogal af van de
z.g. ‘bruto rendementen’ van het CBS.
Bij de berekening van de netto interne
rentevoet is wel een schatting gemaakt
van de eigenaarslasten. Hoewel niet
exact komt deze waarde dichter bij de
realiteit. Verrassend is dat in deze periode de rentabiliteit (ondanks de strikte prijsbeheersing) nog boven die van
staatsobligaties lag. De oorzaak hiervan is te zoeken in de prijsstijging in de
jaren na 1935: in 30 jaar steeg de prijs
van / 1390/ha tot /7780/ha, dat is gemiddeld meer dan 5,5% per jaar. Ook in
de periode waarin de Wet vervreemding landbouwgronden gold, steeg de
prijs aanmerkelijk, namelijk van
/ 2580/ha in 1952 tot / 4410/ha in
1960, dat wil zeggen met ca. 7% per
jaar gemiddeld. Dit verklaartwaarom de
interne rentevoet ver uitging boven de
maximale prijsstijging op grond van de
prijsbeheersingsregeling (ter grootte
van 3 1/4%)!
1963 -1986_____________
Is er na expiratie van de Wet vervreemding landbouwgronden in 1963
veel veranderd in de rentabiliteit van
verpachten? Bij verpachting van boer3. CBS, Zestig jaar statistiek in tijdreeksen,
biz. 55 en 98; Zevent/g jaar statistiek in tijdreeksen, biz. 115; Statistiek van de pachten koopprijzen, diverse jaargangen.
4. Verslag Staatscommissie (Ebels), Den
Haag, 1933, biz. 36, 269 en 317.
601
label 6. Interne rentevoet van beleggingsproject bestaande uit los grasland (in %),
1970-1985
Aard van het object bij:
aankoop
verkoop
vrij
vrij
vrij
verpacht
verpacht
vrij
verpacht
verpacht
Rendement van staatsobligaties
Interne rentevoet in procenten
1970/75
1970/80
1970/83
1970/85
21,0
11,2
25,6
15,5
16,8
12,0
19,0
14,2
12,6
9,3
14,4
11,0
11,7
7,3
13,1
8,7
7,5
7,3
7,4
7,2
derijen is er inderdaad veel veranderd,
vooral bij de gebouwen; bovendien is er
na 1963 een groot verschil in prijsniveau ontstaan tussen verpachte en
pachtvrije objecten, de z.g. pachtdruk.
Om nu na te gaan of een belegging in
‘kluiten’ nog voordelig is kan men het
beste nagaan hoe het gesteld is met de
rentabiliteit van verpachting van losse
grand (grasland). Zie de cijfers van tabe!5.
Zoals uit tabel 5 blijkt was er in de ene
periode wel een andere rentabiliteit dan
in een andere, maar was de belegging
in los grasland toch altijd aantrekkelijker
dan in staatsobligaties. Voorwaarde
daarbij was wel dat men bereid was te
verkopen om de winst te realiseren.
Hoe is het nu gesteld met de belegger uit 1970, die voor de keuze stond te
beleggen in los grasland of in obligaties? Erdeden zich hierbij vier mogelijkheden voor, afhankelijk van de aard van
de aankoop (verpacht of vrij van pacht)
en van de verkoop (idem). De resultaten staan in tabel 6.
Men ziet dat het voor de rentabiliteit
nogal wat uitmaakt of men het object
‘vrij van pacht’ kan verkopen of niet.
‘Vrije grand’ kopen en gaan verpachten
is duidelijk minder rendabel dan grand
in verpachte staat aankppen om te
gaan verpachten. Het aantrekkelijkst is
het object verpacht aankopen en nadat
het in vrije staat gekomen is weer verkopen. Dit zijn echter toevalstreffers!
De globale becijferingen van het Yendement’ betekenen echter, dat het ook na
1963 aantrekkelijker was zijn vermogen
in de vorm van land te bezitten dan in
de vorm van staatsobligaties.
gingsalternatieven het geval, maar bij
verpachting speelt het tegenwoordig
een grote rol als gevolg van de successierechten, vermogensbelasting en onderhoudskosten, die betaald moeten
worden uit betrekkelijk lage pachten.
Als gevolg hiervan ziet men dat nogal
wat particuliere verpachtingen worden
beeindigd, terwijl er geen andere particulieren gereed staan om de rol over te
nemen. De koper is veelal een institu-
tionele belegger of nog vaker een boer
die zijn eigendom wil vergroten. Beiden
zien nog duiten in de kluiten!
Als men naar de resultaten van tabel
5 en 6 kijkt, blijkt wel dat vooral de laatste jaren de rentabiliteit van de verpachtingen is teruggelopen: de interne rentevoet van het beleggingsproject is gedaald als gevolg van prijsdaling van het
begin der jaren tachtig. De lange termijn
interne rentevoet nadert dicht het rendement van staatsobligaties en dat is,
gezien de risico’s en de beheerskosten,
een indicatie voor een lage rentabiliteit.
Het verhogen van de pachtnormen voor
losse grand, of het plan om daar een
speciale regel voorte maken, pastgoed
in dat beeld.
P.C. van den Noort
De auteur is hoogleraar algemene agrarische economie aan de Landbouwuniversiteit Wageningen.