RUIMTE OP LANDGOEDEREN
Welke ruimte geef je een landgoed in het bestemmingsplan?
Dit voorbeeldenboek is tot stand gekomen middels de inzet en kennis van de volgende personen: Jeanine Jentink, adviseur landgoedontwikkeling en ruimtelijke ordening, Landgoednetwerk Jannemarie de Jonge, adviseur bij Wing Joukje Bosch, stafmedewerker bij Overijssels Particulier Grondbezit Het voorbeeldenboek is gefinancieerd door Provincie Overijssel
Juli 2015
INHOUD p. 04
p. 07
p. 10
1. Voorwoord
2. De bijzondere positie van een landgoed
3. Bestemmingsplanvoorbeelden
. herkenbaarheid van een landgoed in een bestemmingsplan . een landgoed is een (bijzondere!) onderneming . angst voor precedentwerking niet terecht . Nieuwe Omgevingswet: lopen landgoederen voorop?
p. 40
p. 44
4. Andere instrumenten en procedures
5. Landgoedconsulentschap
. 1: mogelijkheid voor een beheergebouw . 2: de bestemming ‘Landgoedbedrijf’ . 3: multifunctioneel gebruik van het hoofdhuis en bijgebouwen . 4: mogelijkheid voor nieuwe functies in gebouwen en elders op het landgoed . 5: wonen als hergebruik . 6: rood-voor-rood op een landgoed . 7: nieuwbouw op een landgoed . 8: de dubbelbestemming ‘Landgoed’ . 9: omzetten van gronden voor natuur of waterberging . 10: omzetten van gronden binnen een NSW-landgoed . 11: omgevingsvergunningen voor werken en werkzaamheden . 12: bestem bos als bos
. landgoed Appel . handvest Ommen en gemeentelijk omgevingsplan Ommen . pact van Twickel . kroonjuwelen van Bronckhorst, een gezamenlijke verantwoordelijkheid . convenanten in de provincie Utrecht . provincie Noord-Brabant: commissie maatschappelijke meerwaarde
3
4
VOORWOORD
Hoe neem je een landgoed op in een bestemmingsplan? Deze vraag werd gesteld op twee praktijkdagen die het Overijssels Particulier Grondbezit, met steun van de provincie Overijssel, organiseerde voor medewerkers van gemeenten op 18 en 25 juni 2015. Het bestemmingsplan wordt nogal eens als een obstakel ervaren bij het realiseren van nieuwe ontwikkelingen. Is dat terecht en zo ja, zijn er dan manieren om het eenvoudiger te maken? De wijze waarop gemeenten met landgoederen omgaan kan nogal uiteen lopen. Het maakt verschil of je maar één landgoed binnen je gemeentegrenzen hebt liggen of dat er meerdere landgoederen zijn die zich bovendien actief laten zien. Het is niet verwonderlijk, maar het zijn vooral de grotere landgoedgemeenten die specifiek beleid hebben geformuleerd voor landgoederen. Maar niet voor alle gemeenten is het dagelijkse kost. Natuurlijk is er niet maar “één juiste manier” om een landgoed te bestemmen, er zijn meerdere mogelijkheden. Dit rapport wil een aantal goede voorbeelden laten zien van mogelijke regelingen op een landgoed. Voorbeelden waar landgoederen profijt van kunnen hebben, omdat ze mogelijkheden bieden voor bewegingsruimte en maatwerk. De voorbeelden zijn verzameld uit geldende bestemmingsplannen, van binnen en buiten de provincie Overijssel. Het is niet de bedoeling om hier voor te schrijven “hoe het moet”, maar zie het als een soort instrumentenkoffer, waaruit men naar believen ideeën of inspiratie kan halen.
Waarom zou je een landgoed op een bijzondere manier bestemmen? Een landgoed is niet alleen een landschappelijke en architectonische eenheid, maar ook een economische eenheid. Het kan soms lijken of de tijd er stil staat, maar een landgoed is juist continu in beweging. Er moet ruimte zijn voor ondernemerschap, om in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen en nieuwe initiatieven te kunnen ontplooien. Het bestemmingsplan speelt daarin een wezenlijke rol. Bijzonder aan een landgoed is dat alle onderdelen met elkaar samenhangen en niet los van elkaar kunnen worden gezien. Dit knelt met het gegeven dat in veel bestemmingsplannen de verschillende functies juist gedetailleerd en conserverend bestemd worden en het landgoed als geheel niet herkenbaar is. Lees meer in hoofdstuk 2 waarom landgoederen een bijzondere positie innemen.
Er is ruimte voor nieuw initiatief! Gemeenten staan open voor gesprek Terecht geven gemeenten aan dat een bestemmingsplan niet zomaar vrijheden kan bieden voor nieuwe ontwikkelingen. Daarmee zou de rechtszekerheid in het geding komen. Tijdens de praktijkdagen bleek dat gemeenten in beginsel wel open staan voor nieuwe initiatieven, ook als die niet passen binnen de regels van het bestemmingsplan. Eigenaren worden uitgenodigd om het gesprek aan te gaan, liefst al in de beginfase van een plan. Via een procedure kan een ontwikkeling worden gerealiseerd. Zo kan maatwerk worden geboden. Toch plaatst het OPG hier een kanttekening bij. Het OPG pleit ervoor om procedures zo eenvoudig mogelijk te houden: liever een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid of een nadere uitwerking dan een herziening van het bestemmingsplan. Enerzijds schept dit (vooraf al) duidelijkheid: gemeenten geven in afwijkingsregels reeds aan binnen welke kaders nieuwe initiatieven ontplooid kunnen worden. Daarmee spreekt de gemeente ook een intentie uit. Anderzijds kunnen deze procedures vaak eenvoudiger worden doorlopen. Dat scheelt tijd, inzet van eigenaren en gemeenten en (leges)kosten. Veel van de voorbeelden in dit document betreffen flexibiliteitsbepalingen. Dergelijke bepalingen kunnen aan diverse bestemmingen worden gekoppeld. Door ze te koppelen aan een dubbelbestemming ‘Landgoed’ kan ook specifiek landgoedbeleid worden gevoerd.
5
Het bestemmingsplan is niet zaligmakend Het bestemmingsplan is een verplicht instrument, maar zoals in de inleiding al werd gesteld: het wordt nog weleens als een obstakel ervaren. Een aantal gemeenten en de provincie Overijssel hebben nagedacht hoe ze op een andere manier landgoedeigenaren kunnen faciliteren om procedures eenvoudiger te maken. Zie hoofdstuk 4 voor voorbeelden.
Oproep aan de landgoedeigenaar: heb een visie! In het woord bestemmingsplan zit het woord ‘bestemming’. Waar wil je naar toe? Hoe duidelijker een eigenaar dat weet te verwoorden, hoe beter dat ook in een bestemmingsplan geregeld kan worden. Het OPG wil eigenaren stimuleren om daar over na te denken. Een document als een Landgoedvisie of een Landgoedversterkingsplan kan helpen om doelen te formuleren, aan te geven wat nodig is voor een duurzame instandhouding en projecten te benoemen om dit stapsgewijs te realiseren. De visie is de basis, de uitvoering hoeft niet altijd van vandaag op morgen. Want landgoederen blijven nog wel. Het gemiddelde landgoed heeft een geschiedenis van vele generaties en ziet als toekomst op de volgende generatie.
Het idee voor dit voorbeeldenboek ontstond tijdens het rondetafelgesprek op 23 juni 2014 met gedeputeerde Hester Maij en wethouders uit Overijssel. Gesproken werd over de wijze waarop gemeenten landgoedeigenaren kunnen faciliteren bij beheer en ontwikkeling van het landgoed. De wethouders gaven aan behoefte te hebben aan voorbeelden hoe andere gemeenten omgaan met de vragen van landgoederen en dit regelen in hun bestemmingsplannen. Daarop zijn we op zoek gegaan naar goede voorbeelden, die in dit document zijn samengebundeld.
“De ontwikkelingen gaan tegenwoordig zo snel. We kunnen nu nog niet zien welke kansen er volgend jaar zijn. Een Landgoedvisie is dus ook geen eindplan, maar een dynamisch document wat van tijd tot tijd wordt aangepast.” - Lida Stork (eigenaar Hof te Boekelo, praktijkdag 18 juni 2015) -
“Voor de kern van het landgoed (complex historische buitenplaats) hebben we een herstelplan laten maken. De uitvoering ervan gebeurt over meerdere jaren. Omdat het een monument is, is voor elke activiteit een omgevingsvergunning met een uitgebreide procedure nodig. Dat is ondoenlijk. We hebben een oplossing gevonden voor het beheerplan als geheel goedkeuring te vragen aan de Rijksdienst voor cultureel erfgoed. Nu hoeven zij niet voor elke activiteit geraadpleegd te worden.” - Hugo Vernhout (rentmeester landgoed Vilsteren, praktijkdag 25 juni 2015) -
6
DE BIJZONDERE POSITIE VAN LANDGOEDEREN
Landgoederen zijn per definitie multifunctioneel. Ze combineren functies als landbouw, bosbouw, natuur, cultuurhistorie, landschap, wonen en recreatie. Landgoederen leveren een belangrijke bijdrage aan de kwaliteiten van Overijssel en zijn verbonden met de streek waarin ze liggen. Behalve een ruimtelijke, landschappelijke en architectonische eenheid, is een landgoed ook een economische eenheid. Bij een gezonde exploitatie is er balans tussen de inkomsten (vooral uit pacht en verhuur) en uitgaven (beheerkosten, onderhoud van opstallen, park, tuin, bos en landschap, personeelskosten, belastingen en verzekeringen). Met de inkomsten uit rendabele onderdelen worden de niet-rendabele onderdelen, zoals natuur, landschap en monumenten, onderhouden. Dat maakt een landgoed tot een bijzonder bedrijf. Het merendeel van de landgoederen wordt in stand gehouden, niet om er zelf beter van te worden, maar om het voor de lange termijn te behouden. Een deel van de activiteiten levert geen inkomsten op, maar heeft wel betekenis voor de samenleving. Veel mensen genieten van het aanwezige natuur- en landschapsschoon, de cultuurhistorie en de recreatieve mogelijkheden. Een landgoed heeft daarmee ook een belangrijke maatschappelijke betekenis. Een landgoed dat niet goed wordt onderhouden, verliest zijn aantrekkelijkheid.
Herkenbaarheid van een landgoed in het bestemmingsplan Landgoedeigenaren zijn gewend integraal te denken en te handelen. Om dit goed in de praktijk te brengen zien zij graag dat hun landgoed als eenheid herkenbaar is in het bestemmingsplan. De opstellers van het plan zien daar de noodzaak niet altijd van in: een bestemmingsplan legt het grondgebruik en het gebruik van de gebouwen vast. De eigendomssituatie is niet relevant. Gronden en gebouwen worden conform hun functie bestemd. De bestemmingen die op een landgoed voorkomen wijken daarmee niet af van de bestemmingen elders in het buitengebied. Het is belangrijk om ruimtelijke ontwikkelingen op een landgoed in een bredere context te plaatsen. Een ontwikkeling staat vaak niet op zichzelf, maar hangt samen met (het behoud van) andere onderdelen van het landgoed. Een door de eigenaar opgestelde landgoedvisie kan helpen om die bredere context duidelijk te maken. Het opnemen van een dubbelbestemming of een gebiedsaanduiding voor landgoederen maakt het mogelijk om specifiek beleid te voeren voor landgoederen. In hoofdstuk 3 wordt daar een aantal voorbeelden van gegeven.
Een landgoed is een (bijzondere!) onderneming Het is heel gebruikelijk om in het bestemmingsplan Buitengebied aan agrarische bedrijven ontwikkelingsruimte te geven. Hetzelfde geldt voor de op een bedrijventerrein gevestigde ondernemingen. Vrijwel alle buitengebiedplannen kennen regelingen voor uitbreiding, omschakeling, hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen of een rood-voor-roodregeling. In principe zijn deze ook van toepassing op (agrarische bedrijven op) landgoederen. Een landgoed als geheel is echter óók een bedrijf, en wel één zonder winstoogmerk en met een grote maatschappelijke betekenis. In definities van een landgoed wordt vaak sterk de nadruk gelegd op de cultuurhistorische en landschappelijke samenhang. De economische en sociale samenhang blijft onderbelicht, maar is essentieel voor de instandhouding van een particulier landgoed. Dankzij de inkomsten uit rendabele onderdelen (pacht, verhuur) kunnen de niet-rendabele onderdelen (bos, natuur, landschapsbeheer, monumenten) in stand worden gehouden. Die continuïteit is belangrijk. Het ontwikkelen van nieuwe functies in bestaande gebouwen is niet eenvoudig. Om daadwerkelijk als economische drager te kunnen fungeren bieden de geboden mogelijkheden (bijv. via een VAB-regeling) niet altijd voldoende soelaas.
8
Angst voor precedentwerking niet terecht Gemeenten aarzelen bij het geven van ontwikkelingsruimte vanwege de mogelijke precedentwerking die er van uit kan gaan. “Als we dit bij X toestaan, moeten we dat ook bij Y toestaan”. De vraag is of dat terecht is. Landgoederen nemen een bijzondere positie in en zijn niet zomaar te vergelijken met een willekeurige boer of burger in het buitengebied. Landgoederen onderhouden een groot deel van de bossen en natuurgebieden (26% van de EHS en 40% van de bossen in Overijssel ligt op landgoederen), houden waardevolle monumenten in stand en bieden bovendien door hun openstelling veel recreatiemogelijkheden. Kom daar maar eens om bij een willekeurige boer X of burger Y. De maatschappelijke betekenis die landgoederen hebben zou zich mogen terugvertalen in ontwikkelingsruimte. Omdat de diversiteit in landgoederen groot is, blijft maatwerk nodig.
Nieuwe Omgevingswet: lopen landgoederen voorop? Waar landgoedeigenaren om vragen komt overeen met de intentie van de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet (die naar verwachting in 2018 van kracht wordt) zit op ook op de lijn van een meer integrale afweging (in plaats van elk onderwerp sectoraal te benaderen), meer sturen op doelen en kwaliteiten (en niet op voorhand met regels en maten vastleggen wat kan en niet kan), meer helderheid in de procedure en minder onderzoekslasten. Van de overheid wordt een meer faciliterende rol gevraagd in plaats van een sturende rol. Landgoederen kunnen voorlopers zijn van deze nieuwe werkwijze. Zij zijn een goed voorbeeld van wat duurzaam en integraal beheer op de lange termijn inhoudt.
9
3 10
BESTEMMINGSPLAN-
VOORBEELDEN
In dit hoofdstuk wordt een aantal voorbeelden gegeven van regelingen uit bestemmingsplannen Buitengebied van verschillende gemeenten. De regelingen zijn over het algemeen gericht op het bieden van flexibiliteit. Niet alleen vastleggen van de bestaande situatie, maar ook de mogelijkheid om – binnen bepaalde marges – het gebruik en de gebouwen aan te passen of uit te breiden. Flexibiliteit betekent ook: niet gehinderd door veel regels of (lange en kostbare) procedures.
De voorbeeldregelingen gaan over de volgende onderwerpen: 1. Mogelijkheid voor een beheergebouw 2. De bestemming ‘Landgoedbedrijf’ 3. Multifunctioneel gebruik van het hoofdhuis en bijgebouwen 4. Mogelijkheden voor nieuwe functies in gebouwen elders op het landgoed 5. Wonen als hergebruik 6. Rood-voor-rood op een landgoed 7. Nieuwbouw op een landgoed 8. De dubbelbestemming ‘Landgoed’ 9. Omzetten van gronden voor natuur en waterberging 10. Omzetten van gronden binnen een NSW-landgoed 11. Omgevingsvergunningen voor werken en werkzaamheden 12. Bestem bos als bos
11
Bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Voorst (Gld) heeft de volgende regel: Artikel 37 Waarde - Landgoed De voor 'Waarde - Landgoed' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor het behoud en een samenhangend beheer van landgoederen. 37.2 Bouwregels Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden - in aanvulling op de regels voor de andere aldaar voorkomende bestemmingen - de volgende regels: a. ten behoeve van beheer van het landgoed met een oppervlakte van ten minste 25 ha grond behorende bij een landgoed, mag een gebouw worden opgericht met een oppervlakte van maximaal 100 m²; b. de goothoogte van het gebouw ten behoeve van beheer van het landgoed bedraagt ten hoogste 3,5 m; de bouwhoogte van het gebouw ten behoeve van beheer van het landgoed bedraagt ten hoogste 6 m. Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Voorst (vastgesteld 28-01-2013) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0285.20100-VS00/r_NL.IMRO.0285.20100-VS00_2.37.html
Een variant is om de omvang van het beheer gebouw te laten afhangen van de grootte van het landgoed. Zo kent de gemeente Voorst ook de volgende regel: 37.3 Afwijken van de bouwregels 37.3.1 Ten behoeve van een groter oppervlakte aan gebouwen Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 37.2 om een groter beheersgebouw toe te staan met inachtneming van de volgende regels: a. per 15 ha landgoed is een aanvullend oppervlak van 20 m² toegestaan mits het gezamenlijk oppervlak van alle bebouwing, uitgezonderd de woning, behorende bij het landgoed niet meer dan 400 m² bedraagt; de bestaande landschappelijke, natuurlijke en/of cultuurhistorische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast.
12
Mogelijkheid voor een beheergebouw
1
Voorbeeld
Elk landgoed moet bij recht kunnen beschikken over een beheergebouw, nodig voor de opslag van materieel en materiaal en waar de personen die werkzaam zijn op het landgoed kunnen overleggen en verblijven. Veel bestemmingsplannen Buitengebied kennen wel een dergelijke regeling. Een beheergebouw kan worden opgenomen binnen een bestemming ‘Bos’ of ‘Natuur’. Het kan echter ook worden gekoppeld aan een dubbelbestemming ‘Landgoed’. Voordeel daarvan is dat er meer vrijheid is in de keuze van de plek. De bouwmogelijkheid wordt in de bouwregels opgenomen.
13
Artikel 1 Begrippen (….) 1.26 landgoedbedrijf: een bedrijf dat voorziet in het onderhoud en beheer van een landgoed, waaronder in ieder geval wordt begrepen een werkplaats, opslag, kantoor en kantine;
Artikel 4 Landgoedbedrijf 4.1 Bestemmingsomschrijving 4.1.1 Algemeen De voor ‘Landgoedbedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. een landgoedbedrijf; met daaraan ondergeschikt: b. het hobbymatig houden van dieren; c. erven en groenvoorzieningen; d. ontsluitings- en parkeervoorzieningen; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Voorontwerpbestemmingsplan ‘Eesveen – Van Karnebeeklaan 7’ (26-03-2015, gemeente Steenwijkerland) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/roo/bestemmingsplannen?planidn= NL.IMRO.1708.ESVVKarnebklaan7-VO01
14
De bestemming
‘Landgoedbedrijf’
Voorbeeld
2
De gemeente Steenwijkerland heeft in een partiële herziening de bestemming ‘Landgoedbedrijf’ geïntroduceerd. Het betreft in dit geval een voormalig agrarisch bedrijf, waarvan de karakteristieke monumentale schuur een functie krijgt als centrale plaats vanwaar het landgoedbeheer wordt aangestuurd en gefaciliteerd. In de begrippen is een definitie opgenomen van een ‘landgoedbedrijf’. In dit voorbeeld is de definitie van een ‘Landgoedbedrijf’ vrij beperkt gedefinieerd. Een ruimere omschrijving van het begrip, waarbij bijvoorbeeld ook een landgoedwinkel en een ontvangst- of educatieruimte en kleinschalige horeca is opgenomen, zou ook passend kunnen zijn.
15
Artikel 9 Landhuis 9.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Landhuis’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de instandhouding van landgoederen met landhuizen; alsmede voor: b. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van maatschappelijk - internaat’: een internaat; c. ter plaatse van de aanduiding ‘horeca’: horeca; d. ter plaatse van de aanduiding ‘maatschappelijk’: een maatschappelijke functie; e. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden in de vorm van landschapselementen, buitenplaatsen en parkinrichting, vijver en waterpartijen en het lanenstelsel; f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen en water; met daaraan ondergeschikt: g. de in tabel 9.1 vermelde toegestane nevenfuncties. Nevenfunctie bij bestemming ‘Landhuis’
Maximaal aantal m² Gronden in gebruik voor nevenfunctie
Bestaande gebouwen in gebruik voor
Bestaande gebouwen in gebruik voor
nevenfunctie
nevenfunctie Evenementen
Gehele grondgebied
Natuur- en milieueducatie, rondleidingen
100 m²
Tentoonstellingsruimte, museum
500 m²
Verkoop-aan-huis van streekeigen agrarische
100 m²
producten Inpandige opslag en stalling
500 m²
Ambachtelijke be- en verwerking van
200 m²
agrarische producten Kano-, boot- of fietsverhuur
100 m²
http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0150.D125-VG02/r_NL.IMRO.0150.D125-VG02_2.9.html
Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Deventer (vastgesteld op 26-03-2015)
16
Multifunctioneel gebruik van het hoofdhuis en bijgebouwen
Voorbeeld
3
Het beheer van monumentale landhuizen of havezaten is een kostbare zaak. Vaak zijn deze panden te groot en te duur om (alleen maar) te bewonen en moet er een andere functie worden gezocht. In de meeste bestemmingsplannen worden landhuizen apart bestemd, bijvoorbeeld voor ‘Landhuis’ (al dan niet met een nadere aanduiding) of ‘Wonen – Landhuis’. Bij voorkeur omvat deze bestemming het huis met omliggende bijgebouwen, tuin en erf. Meestal is er wel een flexibiliteitsbepaling om andere functies toe te laten Hier worden twee voorbeelden getoond van de bestemming van een landhuis. Het zijn twee heel verschillende regelingen, die beide zijn gericht op flexibel gebruik.
Voorbeeld 3a: bestemming ‘Landhuis’ In het bestemmingsplan Buitengebied van Deventer is het landhuis Nieuw Rande met omliggend parkbos bestemd als ‘Landhuis’. Met een aanduiding wordt de hoofdfunctie vastgelegd (in dit geval ‘horeca’) en bij recht staat het plan een 7-tal nevenfuncties toe (tot een max. aantal m²). De andere landhuizen zijn op een gelijke wijze bestemd en met hun hoofdfunctie aangeduid. Daarnaast kan het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning afwijken en ook andere nevenfuncties toelaten. De hoofdfunctie van het landhuis (aangegeven met een functieaanduiding) kan via een wijzigingsbevoegdheid worden gewijzigd in een andere hoofdfunctie.
17
Artikel 10 Gemengd 10.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. dienstverlening; b. horecabedrijf in categorie 1 van de Staat van horeca-activiteiten in Bijlage 6; c. kantoor; d. maatschappelijke voorzieningen; e. wonen, al dan niet in combinatie met inwoning/mantelzorg volgens een algemene afwijking in Artikel 41. http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0262.buBuitengebied2010-BP41/r_NL.IMRO.0262. buBuitengebied2010-BP41_2.10.html
Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Lochem (vastgesteld op 12-07-2010)
18
Multifunctioneel gebruik van het hoofdhuis en bijgebouwen
Voorbeeld
3
Voorbeeld 3b: bestemming ‘Gemengd’ De gemeente Lochem doet het anders. Hier hebben alle landhuizen in de gemeente de bestemming ‘Gemengd’ gekregen, ongeacht wat het huidige gebruik is. Dit maakt het eenvoudig om functies te wisselen of een combinatie van functies toe te laten.
19
Artikel 35 Waarde - Landgoed 35.4 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat het landhuis en de andere gebouwen op het landgoed, op de gronden als bedoeld in lid 35.1, kunnen worden gebruikt voor maatschappelijke voorzieningen, een kantoor, recreatie, kleinschalige horeca, zoals een theehuis of kleinschalige conferentie-accommodatie, mits: a. door middel van een bedrijfsplan of daarmee vergelijkbare onderbouwing wordt aangetoond dat de functie waarvoor wijziging wordt gevraagd, in wezenlijke mate bijdraagt aan de instandhouding van het landgoed en daardoor de cultuurhistorische waarden als bedoeld in lid 35.1 niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, b. daardoor in ruimtelijk en milieuhygiënisch opzicht geen blijvend ongunstiger gevolgen ontstaan voor de omgeving, in vergelijking met de gevolgen van de oorspronkelijke functie van het betreffende gebouw, c. geen onevenredig grotere verkeersbelasting op aangrenzende wegen en paden plaatsvindt, in vergelijking met de gevolgen van de oorspronkelijke functie van het betreffende gebouw, en d. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. voorontwerpbestemmingsplan Buitengebied Epe (17-03-2014) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0232.BG028Buitengebied-VOB1/r_NL.IMRO.0232. BG028Buitengebied-VOB1.html#_35_Waarde-Landgoed
20
Mogelijkheid voor nieuwe functies in gebouwen elders op het landgoed
4
Voorbeeld
Bijna alle bestemmingsplannen Buitengebied kennen wel een regeling voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen. Meestal is dit een generieke regeling die geldt voor alle agrarische bouwvlakken. Bij een dubbelbestemming ‘Landgoed’ is het mogelijk om een specifieke hergebruiksregeling te ontwerpen voor vrijkomende agrarische percelen of andere bouwpercelen op een landgoed. Aangezien de agrarische bedrijven op een landgoed ook als zodanig zijn bestemd, kan altijd nader worden bekeken van welke wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt. Voorbeeld: het plan van de gemeente Epe biedt de mogelijkheid om (via wijziging) het landhuis en ook de andere gebouwen op het landgoed op een andere manier te kunnen gebruiken. VAB-regelingen (voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen) staan vaak alleen kleinschalige functies toe tot een begrensd aantal m². In nevenstaande regeling wordt het nieuwe gebruik niet gekoppeld aan een maximum oppervlak. Dat biedt meer perspectief: als herbestemming moet bijdragen aan de economische continuïteit is een bepaalde omvang noodzakelijk. Het onder a. gevraagde bedrijfsplan geeft hiervoor de onderbouwing.
21
22
Wonen als hergebruik
Voorbeeld
5
Er zijn veel mooie voorbeelden van wonen als nieuwe functie in historisch waardevolle gebouwen. Toch zijn veel gemeenten tegenwoordig terughoudend als het gaat om nieuwe woonfuncties. Door afspraken die gemeenten hebben gemaakt met betrekking tot woningbouwaantallen zijn ze huiverig voor extra woningen, omdat deze ten koste zouden gaan van woningbouwplannen elders in de gemeente. Hier kan de kanttekening worden gemaakt dat het ten opzichte van de totale woningaantallen om maar weinig woningen gaat. Gepleit wordt om een aantal woningen voor dit doel te ‘reserveren’. Het benutten van bestaande, historisch waardevolle gebouwen zou de voorkeur moeten genieten boven nieuwbouw. Daarbij hoeft het niet altijd te gaan om woningen in het dure segment. Ook het realiseren van kleine goedkopere woningen is een optie. Eenzelfde tendens zien we momenteel ook bij kantoren. Door de grote leegstand op de kantorenmarkt vragen sommige gemeenten om een onderbouwing van de behoefte. Gepleit wordt om hier minder strikt mee om te gaan. Het gaat om veel meer dan het toevoegen van kantoorruimte: het gaat om de instandhouding van monumentale gebouwen en om een verdienmogelijkheid voor het landgoed.
23
49.5 Wijziging in verband met Rood voor Rood Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het omzetten van een agrarisch bouwvlak, danwel de bestemmingen Wonen, Bedrijf, Bedrijf - Vab en Wonen - Vab ten behoeve het toevoegen van een extra woning bij sloop van (voormalige) (agrarische) bebouwing. a. de bouw van één extra woning met een inhoud van 750 m3 en 150 m2 aan bijgebouwen als minimaal 1000 m2 aan (voormalige)(agrarische) bedrijfsbebouwing wordt gesloopt of; b. de bouw van één extra woning met een inhoud van 1000 m3 met inpandig bijgebouw als minimaal 1000 m2 aan (voormalige)(agrarische) bedrijfsbebouwing wordt gesloopt of; c. de bouw van één extra woning met een inhoud van 1000 m3 en 150 m2 aan bijgebouwen als minimaal 1500 m2 aan (voormalige)(agrarische) bedrijfsbebouwing wordt gesloopt of; d. de bouw van één extra woning met een inhoud van 1500 m3 en 150 m2 aan bijgebouwen als minimaal 2000 m2 aan (voormalige)(agrarische) bedrijfsbebouwing wordt gesloopt; Om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid van 49.5.a, 49.5.b, 49.5.c of 49.5.d zijn de volgende voorwaarden van toepassing: 1. de (agrarische) bedrijfsvoering op de deelnemende locaties zijn/worden beëindigd en waarbij de milieuvergunning wordt ingetrokken; 2. de deelnemende (voormalige) agrarische bedrijven en de nieuwe woning ligt in het verwevings- of extensiveringsgebied; 3. op de slooplocaties blijft maximaal 150 m2 aan bijgebouwen gehandhaafd, bij een grotere oppervlakte is artikel 46.3 van dit bestemmingsplan van toepassing; 4. de sloop is afkomstig uit de gemeente Hof van Twente; 5. het gehele complex met (voormalige)(agrarische) gebouwen (inclusief silo’s, kelders en erfver-harding en dergelijke) wordt gesloopt met uitzondering van de (bedrijfs)woning, karakteristieke bebouwing en/of bebouwing van cultuurhistorische waarden; 6. de nieuwe woning wordt op de slooplocatie of bij bestaande bebouwing gerealiseerd, zodat een cluster van bebouwing in een samenhangend ensemble ontstaat; 7. eerdere verplichtingen tot sloop of investeringen in ruimtelijke kwaliteit kunnen niet in de regeling worden ingebracht; 8. er wordt voorzien in een goede evenredige landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan, bij het opstellen wordt een landschapsdeskundige geraadpleegd; 9. Er wordt een schetsplan van de nieuwe woning overlegd; 10. de minimale investering in ruimtelijke kwaliteit wordt vastgelegd aan de hand van een schetsplan van de bebouwing en erfinrichtings- en of beplantingsplan met een instandhoudingstermijn van 10 jaar; 11. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en/of gebruikers van omliggende gronden; 12. de uitvoerbaarheid van het bouwplan waarvoor de wijziging wordt toegepast, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden: a. de milieuhygiënische situatie van de bodem de ontwikkeling waarvoor de wijziging wordt toegepast niet belemmerd; b. dat geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden. Bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente (vastgesteld 16-12-2014) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1735.HVTBuitengebied-VS40/r_NL.IMRO.1735.HVTBuitengebiedVS40.html#_49_Regelsinverbandmetvrijkomendeagrarischebebouwing
24
Rood-voor-rood op een landgoed Voorbeeld
6
Veel gemeenten hanteren een rood-voor-roodregeling. Ter compensatie van sloop van een x-aantal m² mag er op hetzelfde bouwperceel een nieuwe woning terug worden gebouwd. Op landgoederen kan de mogelijkheid worden geboden om op meerdere bouwpercelen m² bebouwing te slopen en op een andere plek een of meer woningen terug te bouwen. Er is geen bestemmingsplan bekend waarin een dergelijke regeling direct gekoppeld is aan een landgoed. Wel bieden diverse bestemmingsplannen Buitengebied de mogelijkheid om meerdere slooplocaties te betrekken bij een rood-voor-rood ontwikkeling. Het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente (2014) is hiervan een voorbeeld waarbij de voorwaarde geldt dat de sloop afkomstig moet zijn uit de eigen gemeente.
25
Artikel 26 Waarde – Landgoed en buitenplaats 26.3 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het bepaalde in lid 26.2, ten behoeve van het op een landgoed met een landhuis bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken, die behoren bij een landgoed, zoals een koetshuis, een prieel of een orangerie, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. van gebouwen mag de gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 500 m², de goothoogte niet meer dan 3 m en de bouwhoogte niet meer dan 6 m bedragen; b. vooraf dient door een bedrijfs- of beheerplan of daarmee vergelijkbare onderbouwing te zijn aangetoond dat de bedoelde bouwwerken de instandhouding van het landgoed en de buitenplaats bevorderen en dat de waarden van het landgoed en de buitenplaats als bedoeld in lid 26.1 niet onevenredig worden aangetast Bestemmingsplan Buitengebied Doorn (gemeente Utrechtse Heuvelrug, vastgesteld op 28-11-2013) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1581.bpDOObuitengebied-va02/r_NL.IMRO.1581. bpDOObuitengebied-va02_2.26.html Artikel 36 Algemene wijzigingsregels 36.1 Wijziging landgoed en buitenplaats 36.1.1 Wijziging gebruik naar wonen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van waarde - buitenplaats’ de voor deze gronden geldende andere bestemming binnen het daarvoor geldende bouwvlak, te wijzigen in de bestemming zoals bedoeld in artikel 16 (=wonen). 36.1.2 Wijziging gebruik naar overige functies Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de bestemming als bedoeld in artikel 28 (=Waarde – landgoed en buitenplaats) de voor deze gronden geldende andere bestemming(en) binnen het daarvoor geldende bouwvlak, te wijzigen in de onderstaande tabel weergegeven bestemmingen met de bijbehorende functieaanduiding: Gewenste functie
Ligging In landhuis/ kasteel
Nieuwe bestemming
Nieuwe (verplichte) functieaanduiding
In overige hoofdgebouwen
Atelier
-
+
Cultuur en ontspanning
Atelier
Museum
+
+
Cultuur en ontspanning
Museum
Hotel
+
+
Horeca
Hotel
Restaurant
+
+
Horeca
Specifieke vorm van horeca - restaurant
+
+
Horeca
Feestzaal
Zaalaccommodatie / feestzaal Bed & breakfast
+
+
Horeca
Bed & breakfast
Theehuis
-
+
Horeca
Specifieke vorm van horeca - theehuis
Kantoor
+
+
Horeca
n.v.t.
Opleidings-, congres- en vergaderaccommodatie
+
+
Horeca
Congrescentrum
Voorontwerpbestemmingsplan OMMA buitengebied (gemeente Utrechtse Heuvelrug, 02-06-2014) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1581.bpUHRommabuitengeb-vo01/r_NL.IMRO.1581. bpUHRommabuitengeb-vo01.html#_36_Algemenewijzigingsregels
26
Nieuwbouw op een landgoed
7
Voorbeeld
Een stap verder gaat het als nieuwbouw op een landgoed wordt toegestaan. De onderbouwing voor de nieuwbouw kan worden gevonden in een Landgoedversterkingsplan of Landgoedvisie. Toch wordt de mogelijkheid ook in algemene zin geboden in bestemmingsplannen Buitengebied, zoals in nevenstaand voorbeeld uit het bestemmingsplan Buitengebied Doorn (gemeente Utrechtse Heuvelrug). Als voorwaarde voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid geldt wel dat een integrale visie voor het gehele landgoed moet worden overlegd. De regeling in het voorontwerpbestemmingsplan Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen en Amerongen (eveneens gemeente Utrechtse Heuvelrug, juni 2014) geeft nog iets ruimere mogelijkheden. In dit plan kunnen de gebouwen binnen een complex historische buitenplaats zonder nadere voorwaarden worden gewijzigd in Wonen. Daarnaast kent het plan ook verschillende hergebruiksmogelijkheden voor de gebouwen èn mogelijkheden voor nieuwbouw. Het is raadzaam om niet te gedetailleerd voor te schrijven hoe nieuwbouw moet worden uitgevoerd als er nog geen concreet bouwplan is. Er zijn gevallen waarbij een bestemmingsplan binnen korte tijd partieel werd herzien, omdat bij nadere uitwerking het bestemmingsplan te star bleek. Te strenge regels leiden dan tot een verminderde ruimtelijke kwaliteit. In bovengenoemd plan Buitengebied OMMA wordt dit onder meer ondervangen door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid om de grenzen van bouwvlakken te verschuiven of vergroten. Ten slotte bevat dit plan een regeling voor nieuwbouw op het landgoed of buitenplaats.
27
36.1.4 Wijziging nieuw bouwvlak Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de bestemming als bedoeld in artikel 28 (=Waarde – landgoed en buitenplaats) de voor deze gronden geldende andere bestemming(en) als bedoeld in de artikelen 4 (=Agrarisch met waarden) en 10 (=Natuur) te wijzigen in de bestemmingen als bedoeld in de artikelen 6 (=Cultuur en ontspanning) , 7 (=Horeca), 8 (=Kantoor), 9 (=Maatschappelijk), 11 (=Recreatie) , 16 (=Wonen B1 vrijstaan) en 17 (=Wonen – B2 Aaneengebouwd) met bij behorend bouwvlak mits: a. de locatie niet is gelegen ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van waarde - buitenplaats’; b. de oppervlakte van het bouwvlak door het wijzigen maximaal 500 m2 bedraagt, met dien verstande dat maximaal één bouwvlak op een landgoed of buitenplaats is toegestaan; c. de noodzaak daarvan door middel van een integrale toekomstvisie voor het gehele landgoed wordt aangetoond dat de verschuiving of vergroting, waarvoor wijziging wordt gevraagd, in wezenlijke mate bijdraagt aan de instandhouding van het landgoed en daardoor de cultuurhistorische waarden als bedoeld in lid 28.1, niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; d. de waarden als bedoeld in 27.1 niet significant worden of kunnen worden aangetast indien de gronden zijn gelegen ter plaatse van de bestemming als bedoeld in artikel ‘Waarde - Ecologie’, tenzij: 1. er geen reële alternatieven bestaan; 2. er redenen zijn van groot openbaar belang; e. aannemelijk kan worden gemaakt dat daarvoor een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet, hetzij niet nodig is, hetzij is of zal worden verleend; f. geen gebouw door het wijzigen buiten het bouwvlak komt te liggen; g. daardoor in milieuhygiënisch opzicht geen onevenredig ongunstiger gevolgen ontstaan voor de omgeving; h. de verkeersbelasting niet onevenredig toeneemt; i. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein; j. de inpassing van de gebouwen in het landschap op zorgvuldige wijze plaatsvindt aan de hand van een naar oordeel van het bevoegd gezag deugdelijk inrichtingsplan. Voorontwerpbestemmingsplan OMMA buitengebied (gemeente Utrechtse Heuvelrug, 02-06-2014) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1581.bpUHRommabuitengeb-vo01/r_NL.IMRO.1581. bpUHRommabuitengeb-vo01.html#_36_Algemenewijzigingsregels
28
7
Voorbeeld
29
Artikel 42 Waarde – Landgoed 42.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Waarde - Landgoed’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische en andere waarden en elementen, die tezamen de ruimtelijke beheerseenheid van een landgoed vormen. De waarden daarvan bestaan onder meer uit: a. de groenstructuur met lanen en paden; b. cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, zoals landhuizen en bijbehorende landgoed-eigen bebouwing, zoals priëlen, koetshuizen en follies; c. waterpartijen; d. bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische elementen, zoals houtwallen en schaapsdriften. Bestemmingsplan Buitengebied Losser (vastgesteld op 19-03-2013) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0168.01BP0008BP00-0402/r_NL.IMRO.0168.01BP0008BP000402_0043WaardeLandgoed.html#7043b6f7-7e8b-4cd1-8412-7b99a485ca49
Landgoederen met dubbelbestemming in de gemeente Losser
30
De dubbelbestemming ‘Landgoed’
Voorbeeld
8
In de aangehaalde voorbeelden is al diverse keren de dubbelbestemming genoemd. In de meeste bestemmingsplannen wordt daarvoor de dubbelbestemming ‘Waarde – Landgoed’ gebruikt. De dubbelbestemming kan het gehele landgoed omvatten, soms wordt alleen de kern van het landgoed (bijvoorbeeld de complex historische buitenplaats) bestemd.
> Belangrijk is dat de dubbelbestemming niet alleen gericht is op de bescherming van de bestaande structuren en cultuurhistorische waarden, maar dat er (rechtstreeks danwel via een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid) juist ruimte wordt geboden, zoals de verschillende voorbeelden in dit rapport laten zien.
31
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Agrarisch wijzigen in de bestemming Natuur of Bos indien er sprake is van realisatie van natuur of bos, met inachtneming van het volgende: • er mogen geen onevenredige beperkingen ontstaan als gevolg van de wijziging voor omringende bestaande bestemmingen.
32
Omzetten van gronden voor natuur of waterberging
Voorbeeld
9
Deze mogelijkheid is reeds in veel plannen opgenomen, vaak met het doel om de EHS te realiseren. De wijziging is niet gekoppeld aan een landgoed, maar aan een agrarische bestemming.
33
Artikel 37 Waarde - Landgoed Burgemeester en wethouders kunnen de bestemmingen die voorkomen ter plaatse van de gronden met de bestemming Waarde - Landgoed wijzigen in de bestemming Agrarisch, Bos of Natuur, met inachtneming van het volgende: a. de rangschikking zoals bedoeld in het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 wordt niet aangetast; b. er dient een evenredige belangenafweging plaats te vinden waarbij betrokken wordt: 1. de mate waarin de waarden en functies van de betrokken gronden, welke het plan beoogt te beschermen door de gebruiksverandering worden geschaad; 2. de mate waarin de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de omliggende gronden en/of nabijgelegen agrarische bedrijven worden geschaad; 3. de uitvoerbaarheid, waaronder begrepen de milieutechnische toelaatbaarheid; 4. de bestaande landschappelijke, natuurlijke en/of cultuurhistorische waarden; met dien verstande dat: de waarden, functies en/of belangen zoals genoemd onder b niet onevenredig mogen worden geschaad. Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Voorst (vastgesteld 28-01-2013) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0285.20100-VS00/r_NL.IMRO.0285.20100-VS00_2.37.html
34
Omzetten van gronden binnen een NSW-landgoed
10
Voorbeeld
Enkele bestemmingsplannen kennen de mogelijkheid om binnen de eigen landgoedgrenzen (cq. de dubbelbestemming Landgoed) de bestemming van de gronden onderling te wijzigen. De achterliggende gedacht is dat via de Natuurschoonwet de onderlinge verhouding van bos, natuur en landbouwgrond reeds is geregeld. Bovendien wordt de oppervlakte bos beschermd door de Boswet. Deze regeling heeft tot voordeel dat kleine wijzigingen relatief eenvoudig kunnen worden doorgevoerd als dat voor het beheer beter uitpakt
35
Artikel 37 Waarde - Landgoed In afwijking van het bepaalde in artikel 5 lid 5.4, artikel 13 lid 13.4, artikel 38 lid 38.2 en artikel 44 lid 44.7.111, is op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Landgoed de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden niet van toepassing mits: a. het een landgoed betreft zoals bedoeld in artikel 1, lid 3 van de Natuurschoonwet 1928; b. de werken en of werkzaamheden de rangschikking als bedoeld in het Rangschikkingsbesluit natuurschoonwet 1928 niet aantasten. 1
betreft de bestemmingen Bos, Natuur, Waarde - Landschap en de aanduiding ‘historische waarden’.
Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Voorst (vastgesteld 28-01-2013) http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0285.20100-VS00/r_NL.IMRO.0285.20100-VS00_2.37.html
36
Omgevingsvergunningen voor werken en werkzaamheden
11
Voorbeeld
Landgoederen worden vaak al tijdenlang en met grote deskundigheid beheerd. Een eigenaar kan het als zeer storend ervaren als voor bepaalde werken en werkzaamheden in de bodem, bij watergangen of voor het rooien of aanplanten van beplantingen een vergunning verplicht wordt gesteld. Dit kost veel tijd, energie en geld. Het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Voorst stelt deze vergunningplicht buiten werking voor landgoedbeheer bij een aantal bestemmingen (te weten: Bos, Natuur, Waarde – Landschap en de algemene aanduiding ‘historische waarden’). Landgoedeigenaren krijgen het vertrouwen dat zij hun terreinen zorgvuldig beheren.
37
38
Bestem bos als bos
12
Voorbeeld
Er is een tendens dat gemeenten ervoor kiezen om alle ‘groene’ bestemmingen onder één bestemming te laten vallen met als argument ‘minder regelgeving’. Een bekend voorbeeld hiervan is het bestemmen van alle bossen als ‘Natuur’. De gemeenten Deventer, Olst-Wijhe en Raalte hebben hiervoor gekozen in hun bestemmingsplan Buitengebied. Landgoedeigenaren hebben hier moeite mee, omdat bos en natuur voor hen twee heel verschillende vormen van grondgebruik zijn. Kort gezegd: bos is een productiemiddel dat inkomsten oplevert door houtoogst. Natuurbeheer kost geld. De productiefunctie van het bos wordt in de toekomst belangrijker, omdat subsidies voor bosbeheer sterk zijn teruggelopen. De bossen dragen duurzaam bij, en zullen in de toekomst nog meer moeten bijdragen aan het rendement en daarmee de instandhouding van het totale landgoed. Soms worden er nieuwe activiteiten ontplooid in het bos, bijvoorbeeld een survival- of klimbos. Het niet toekennen van de bestemming Bos veroorzaakt discussie en interpretatieverschillen, waardoor onduidelijkheden kunnen ontstaan wanneer er een omgevingsvergunning nodig is en onder welke voorwaarden deze wordt afgegeven. Het uitvoeren van bosbouw is niet altijd optimaal of de meest gewenste ingreep voor de ontwikkeling van natuurdoelen, waardoor er een conflict kan optreden. De vrees van landgoedeigenaren is het ontstaan van een glijdende schaal: een zwaardere bestemming ‘Natuur’ wordt niet meer teruggedraaid en eigenaren krijgen steeds minder ruimte om hun eigen beheer te kunnen voeren.
39
ANDERE INSTRUMENTEN EN PROCEDURES
In het vorige hoofdstuk zijn voorbeelden aangedragen van bestemmingsplanregelingen. Er zijn ook andere instrumenten denkbaar waarmee gemeenten landgoedeigenaren kunnen ondersteunen. Hieronder wordt een aantal voorbeelden genoemd. Ze laten allemaal het belang zien van “voorkantsamenwerking”; het overleg tussen landgoedeigenaar en overheid waarbij duidelijk wordt waar ingezet kan worden op gezamenlijke ambities. Als hierover overeenstemming bestaat kan vervolgens bekeken worden of en waar procedures kunnen worden vereenvoudigd.
Landgoed Appel, gemeente Nijkerk Voor landgoed Appel is een Koepelplan (landgoedvisie) opgesteld waarin richting wordt gegeven aan de gewenste groene ontwikkeling en de duurzame instandhouding van het landgoed. Omdat het plan nog onvoldoende is uitgewerkt, is het niet mogelijk om de gewenste ontwikkelingen al mee te nemen in het nieuwe ontwerpbestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Nijkerk. Anderzijds is het gewenst om snel bouwplannen te kunnen faciliteren zodra grondaankoop en uitwerking van bouwplannen gelukt is. Aan de raad is voorgesteld om de Koepelnota te zien als een beleidsnotitie, waarin de ruimtelijke onderbouwing wordt gegeven van de nieuwe koers van het landgoed. Het college vraagt de gemeenteraad om op basis van deze beleidsnotitie het Landgoed Appel aan te wijzen als ‘categorie van gevallen’ (artikel 6.5, lid 3 Besluit omgevingsrecht (Bor)), zodat het college zonder nadere tussenkomst van de gemeenteraad een omgevingsvergunning kan verlenen waarmee wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan (artikel 2.12, lid 1a, onder 3°Wet algemene bepa lingen omgevingsrecht (Wabo)). De Koepelnota is dus een uitwerking van de raadsbevoegdheid om categorieën van gevallen aan te wijzen waarin een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Ook de provincie heeft ingestemd met het Koepelplan. Het Koepelplan kan veel ruimer en kwalitatief bepalen binnen welke kaders ontwikkelingen op het landgoed mogelijk zijn. Dat biedt veel meer flexibiliteit dan binnen de regels van een bestemmingsplan mogelijk is. Projecten kunnen worden uitgevoerd met een omgevingsvergunning (uitgebreide procedure).
Handvest gemeente Ommen en Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen In het Handvest Nieuwe Ruimte voor Kwaliteit laten vijf landgoedeigenaren zien dat de maatschappelijke waarden die zij realiseren goed passen bij de ambities die de gemeente Ommen formuleert in de Agenda voor het gemeentelijke Omgevingsplan en Omgevingsverordening (GOP/GOV). Zij laten zien dat zij al veel van de gemeentelijke doelen realiseren of de potentie hebben om die te kunnen realiseren. Het Handvest is input geweest voor het Gemeentelijk Omgevingsplan (GOP) van de gemeente Ommen. De gemeente Ommen is pilotgemeente voor de nieuwe Omgevingswet en heeft als één van de eerste gemeenten in Nederland een structuurvisie (hier GOP geheten) vastgesteld, waarin alle plannen voor de omgeving zijn geïntegreerd, zowel op ruimtelijk, economisch als sociaal-maatschappelijk gebied. Het GOP moet onder meer leiden tot minder administratieve en bestuurlijke lasten en meer invloed van inwoners, ondernemers en andere partijen. Als een initiatief bijdraagt aan de ambities van de gemeente (en dus niet alleen is voor eigen belang), dan is de gemeente in beginsel bereid om daaraan mee te werken. De gemeente hanteert hierbij een aantal basale spelregels: partijen die een initiatief willen realiseren worden geacht belanghebbenden tijdig te informeren en draagvlak voor het initiatief te verkrijgen, te zorgen voor een duurzame realisatie, bij te dragen aan de omgevingskwaliteit en de leefbaarheid en eventuele negatieve effecten te compenseren.
41
In het Handvest wordt duidelijk gemaakt welke maatschappelijke doelen de landgoederen nastreven. Elk landgoed werkt dit nu uit in een eigen landgoedvisie. Op basis daarvan kan de gemeente medewerking verlenen aan nieuwe initiatieven. Dit gebeurt via de normale ruimtelijke procedures zoals bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. Doordat aan de voorkant duidelijkheid bestaat over overeenkomende belangen, is de verwachting dat de procedure soepeler kan verlopen. Het vigerende bestemmingsplan Buitengebied van Ommen dateert uit 2010 en is vastgesteld vóór het GOP. Mogelijk kan bij een nieuw bestemmingsplan onder het regime van de Omgevingswet de procedure ‘eenvoudig en beter’ worden.
Pact van Twickel In 2009 is een convenant gesloten tussen de Stichting Twickel, de provincie Overijssel, de regio Twente, het Waterschap Regge en Dinkel en de gemeenten Hengelo, Borne en Hof van Twente. Twickel (4000 ha groot) werd aan alle kanten bedreigd door stadsuitbreidingen, nieuwe bedrijventerreinen en grote infrastructuurprojecten. Het “Pact van Twickel” behelst afspraken over de bescherming van het landgoed tegen verdere afbrokkeling en om collectief de waarden van het cultuurlandschap, de natuur, het toekomstperspectief van de landbouw en de recreatieve betekenis te versterken. De partners zijn co-financier van de projecten in het uitvoeringsprogramma voor een bedrag van € 5 miljoen.
Kroonjuwelen van Bronckhorst, een gezamenlijke verantwoordelijkheid Dit document is opgesteld door de samenwerkende landgoederen en buitenplaatsen in de gemeente Bronckhorst. Het doet een appèl aan de gemeente Bronckhorst, de provincie Gelderland en het Waterschap Rijn en IJssel om, samen met de eigenaren, de toekomst van de kroonjuwelen van de gemeente Bronckhorst veilig te stellen. Het hoofddoel, instandhouding van de buitenplaatsen en landgoederen, is vertaald in een zestal ambities, die zodanig zijn geformuleerd dat iedereen (eigenaar, bestuurder, ambtenaar, overige betrokkenen) een actieve bijdrage kan leveren aan het realiseren daarvan. Door de handen ineen te slaan kunnen nieuwe verdienmodellen en ondernemingsmogelijkheden worden ontwikkeld, waarbij de lusten en de lasten meer evenredig worden verdeeld.
42
De zes ambities zijn: 1. Nieuwe samenwerking tussen eigenaren en overheden: ondernemersvrijheid binnen vastgestelde kaders 2. Beschrijven en uitdragen van het eigen kapitaal: landgoed als basis voor ontwikkeling 3. Het geheel is groter dan de som der delen: versterken van de onderlinge samenhang 4. Blauwe diensten als onderdeel instandhouding landgoederen 5. Niet alleen de lasten, maar ook de lusten 6. Sociaal netwerk verbeteren en actief vrijwilligers werven. Bij de 1e ambitie wordt een link gelegd met het nieuwe bestemmingsplan buitengebied waar aan gewerkt wordt. Dit plan “zal de eigenaren de noodzakelijke ruimte moeten geven om - binnen vastgestelde grenzen - in de toekomst flexibeler te kunnen ondernemen. Dat kan bijvoorbeeld door het hanteren van dubbelbestemmingen of het binnen de grenzen van buitenplaats of landgoed minder dwingend hanteren van woningbouwcontingenten. Buitenplaatsen en landgoederen moeten integraal worden benaderd en niet als losse elementen. Het is maatwerk, dus voor precedentwerking hoeft niet te worden gevreesd.” Mede dankzij dit gezamenlijke document heeft de gemeente nu één vast aanspreekpunt voor landgoederen en zijn de landgoederen vertegenwoordigd in de klankbordgroep voor het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied.
Convenanten in de provincie Utrecht Diverse landgoederen in de provincie Utrecht hebben een convenant gesloten met de provincie en de gemeente waarin zij zijn gelegen, waarin afspraken zijn vastgelegd over de ambities, intenties en ontwikkelingen voor het landgoed. Provincie en gemeente hebben hierin een inspanningsverplichting om de middelen en instrumenten die hen tot beschikking staan in te zetten om de doelen te realiseren (waaronder wijziging van het bestemmingsplan).
Provincie Noord-Brabant: commissie maatschappelijke meerwaarde De provinciale Verordening ruimte blijkt in de praktijk soms weerbarstig. Op grond van de Verordening kunnen projecten soms geen doorgaan vinden, terwijl zij toch een duidelijke maatschappelijke meerwaarde (voor ‘people, planet en profit’) hebben. Met de nieuwe Omgevingswet gaan we steeds meer toe naar uitnodigingsplanologie. Provinciale Staten van Noord Brabant hebben in 2012 besloten tot de mogelijkheid van afwijking van de Verordening Ruimte. Om dit proces van afwijken zorgvuldig en objectief te doorlopen is een commissie in het leven geroepen die initiatieven beoordeelt. Het gaat om het mogelijk maken van private initiatieven met een maatschappelijke meerwaarde, ook als zij niet passen binnen de algemene provinciale regels.
43
Landgoedconsulentschap 44
Het Landgoedconsulentschap wordt mogelijk gemaakt door de provincie Overijssel, met het doel om de ontwikkeling van nieuwe economische dragers op landgoederen procesmatig te ondersteunen. Het Landgoedconsulentschap functioneert als kenniscentrum voor landgoedeigenaren en gemeenten. De provincie wil op deze manier gemeenten en eigenaren ondersteunen bij het organiseren en realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen op landgoederen die bijdragen aan de duurzame instandhouding. De ruimtelijke veranderingen op een landgoed vragen vaak een bestemmingsplanwijziging. De insteek bij deze integrale ruimtelijke vraagstukken is “wegen” in plaats van “toetsen”: particuliere grondeigenaren krijgen ontwikkelruimte mits de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt. Het landgoedconsulentschap is er op gericht om op een nieuwe manier samen te werken: door initiatiefnemers, overheden andere betrokken partijen in een vroeg stadium bij elkaar rond de tafel te brengen. Gezamenlijk wordt gekeken wat de verschillende ambities, belangen en ruimtelijke randvoorwaarden zijn en waar mogelijke knelpunten liggen. Initiatiefnemers en gemeenten hebben op die manier vanaf het begin een goed beeld van het traject dat zij moeten doorlopen en ook wordt duidelijk wie waarvoor verantwoordelijk is. Het wederzijdse begrip en vertrouwen wordt daarmee vergroot.
Voor wie? De hulp van het Landgoedconsulentschap kan worden ingeroepen door zowel de initiatiefnemer op het landgoed als door de gemeente.
Door wie? De coördinatie van het Landgoedconsulentschap ligt bij het Overijssels Particulier Grondbezit. Het OPG werkt hierin samen met het Atelier Overijssel, dat op haar beurt weer bestaat uit Het Oversticht (dat grote kennis heeft van erfinrichting, landschapsarchitectuur en cultureel erfgoed) en Landschap Overijssel (specialist op het gebied van natuur en cultuurlandschappen) en het Kunstenlab.
Werkwijze De werkwijze is als volgt: in een startgesprek worden de wensen geïnventariseerd. Afhankelijk van het type vraag, de complexiteit en aantal betrokkenen kan direct antwoord worden gegeven (bureauadvies) of er wordt een werkatelier georganiseerd. Voor het werkatelier wordt het juiste team van deskundigen samengesteld, toegespitst op de vraag benodigde expertise. Dit kan bijvoorbeeld een schetsatelier zijn met (landschaps-)architecten, of een bijeenkomst met gemeente, omwonenden of het waterschap. Het resultaat is een advies waarmee (een deel van) het principeverzoek van een bestemmingsplanwijziging ingevuld kan worden. De provincie subsidieert 50% van de kosten van een werkatelier, met een maximum van € 3.500,- per aanvraag. De aanvrager financiert hierbij het andere deel.
Meer informatie: www.landgoedconsulentschap.nl
45
Joukje Bosch stafmedewerker 0570 - 605 973
[email protected]
Jeanine Jentink adviseur landgoedontwikkeling en ruimtelijke ordening 06 - 31 04 30 31
[email protected]
Jannemarie de Jonge adviseur 0317 -465 201
[email protected]
